La location avec option d’achat est un contrat qui permet d’acquérir progressivement un logement tout en l’occupant en tant que locataire. La démarche consiste à louer le bien immobilier et à verser dans le même temps une somme au propriétaire qui lui réserve ainsi la vente de son bien à la fin du bail locatif.
Un achat en deux temps
La location-accession se déroule en deux temps. L’accédant occupe d’abord son logement en tant que « locataire-accédant » et verse une redevance composée d’une indemnité d’occupation (équivalant au loyer) et d’un complément qui s’apparente à de l’épargne. Cette épargne participe alors à son apport personnel lors de la levée de son option d’achat. Le contrat de location-accession définit donc le délai, entre 1 an et 5 ans, dont dispose le locataire-accédant pour lever son option d’achat sur son logement. Ce délai peut être prolongé ou raccourci par un accord amiable et un avenant au contrat. Ce contrat doit être signé devant notaire et indiquer obligatoirement le prix de vente du bien, ses modalités de paiement, la date d’entrée en jouissance (la période locative), le montant de la redevance, les garanties et les charges incombant à l’accédant.
Des obligations réciproques
Durant la période de jouissance, l’accédant doit prendre en charge l’entretien courant du bien, tandis que le propriétaire est en charge des réparations et travaux lourds. En cas de copropriété, l’accédant a la qualité de propriétaire et participe aux délibérations de la copropriété. Il est donc redevable de toutes les charges d’entretien et de réparation de l’immeuble à proportion de sa quote-part. Cependant, le vendeur reste garant du paiement des charges auprès de la copropriété sur toute la durée du contrat. Le syndic peut alors se retourner contre lui en cas de défaillance du locataire-accédant. L’accédant est aussi considéré comme propriétaire pour le Trésor Public. C’est donc à lui qu’il revient de payer la taxe foncière.
Le transfert de propriété
Trois mois avant l’échéance du contrat, le vendeur doit prévenir, par lettre recommandée avec avis de réception, le locataire-accédant de lever l’option d’achat. Une fois levée, un acte définitif de vente est signé. Le locataire devient propriétaire du bien et doit alors reverser au vendeur le solde du prix de vente pour obtenir le transfert de propriété. Ce solde correspond à la différence entre le prix de vente et le montant total de l’épargne versée au vendeur pendant la période de jouissance. Cependant, ce transfert de propriété sera effectué à la condition que l’accédant obtienne son crédit immobilier. Dans le cas contraire, la vente est annulée et aucune indemnité ne sera reversée. Si le contrat de location-accession est résilié ou si l’option n’est pas levée à la fin du contrat, le propriétaire devra restituer à l’accédant la fraction acquisitive de la redevance versée, dans un délai maximal de trois mois à compter de son départ.
Trucs et astuces
Si le locataire renonce à acheter, le vendeur peut prétendre à une indemnité qui correspond à 1% du prix de vente. En revanche, si le vendeur décide de résilier le contrat, il devra verser au locataire-accédant une indemnité égale à 3% du prix de vente.
Source: boursorama.com
