En toute logique, les feux des projecteurs de l’actualité se braquent naturellement sur la nouveauté. Dans l’univers de la pierre, c’est donc depuis 2018 les nouveaux diagnostics immobiliers obligatoires pour les locations qui occupent les commentateurs de l’immobilier. En revanche, cette réalité inédite ne doit pas occulter la nécessité toujours actuelle d’établir des diagnostics immobiliers pour les ventes. C’est désormais un classique, mais il est bon de se remémorer ce dont il s’agit exactement.
Une obligation universelle
Les diagnostics immobiliers obligatoires pour toutes les ventes immobilières font partie du travail fourni par les notaires. Ces derniers vérifient en effet la présence et la validité de ces documents, lesquels sont tous annexés à l’acte de vente proprement dit. C’est grâce à eux que l’ensemble forme un dossier aux pages nombreuses. Les diagnostics ne peuvent être établis que par des professionnels certifiés et agréés.
Le caractère obligatoire de ces diagnostics immobiliers pour la vente se comprend aisément. En effet, le but est d’assurer une signature volontaire et transparente, le consentement de l’acquéreur ne pouvant être légitimement obtenu que s’il porte sur un minimum d’informations. Par conséquent, beaucoup d’acheteurs regrettent après coup qu’il n’y ait pas davantage de diagnostics obligatoires – concernant par exemple les tubages des cheminées pour le chauffage à bois. Cela permettrait d’empêcher les vendeurs de cacher des choses, même s’ils ne sont pas toujours au courant de tout.
Il faut savoir que les diagnostics doivent tous être remis à l’acquéreur potentiel au moment de la signature de la promesse d’achat ou du compromis de vente. Sinon, l’acheteur se sentirait engagé tout en n’ayant pas toutes les informations requises.
Les diagnostics immobiliers pour la vente sont nombreux, mais plusieurs ne sont obligatoires que dans certains cas ou dans certaines régions.
Des diagnostics pour tout le monde
- Parmi les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente et constituant le DDT annexé à l’acte authentique par le notaire, nous trouvons le CREP pour le plomb. Celui-ci permet de sonder tous les revêtements d’un bien afin de constater la présence ou l’absence de plomb, ainsi que l’état d’exposition de ce dernier, en s’appuyant sur une échelle de dangerosité.
- Le diagnostic amiante appartient à la même catégorie : il s’agit d’établir la présence ou non de cette substance dangereuse. Cette dernière a notamment été utilisée un certain temps dans les toits et structures en fibrociment.
- L’état des servitudes risques et d’information sur les sols présente les servitudes auxquelles est soumise un bien, mais aussi les risques auxquels ce dernier est exposé. Ces risques peuvent être naturels (sismiques notamment), technologiques et miniers. La pollution du sol et les zones inondables sont bien sûr mentionnées, le cas échéant.
- Le DPE – ou diagnostic de performance énergétique – s’applique à tous les logements habitables. Les autres, à rénover entièrement, sont dits « non soumis », mais cette dérogation doit être dûment constatée par un diagnostiqueur certifié. Dans d’autres cas, le bien est soumis au DPE, mais ce dernier est vierge : c’est qu’il n’y a pas le recul ou les informations nécessaires pour établir un DPE fiable. L’échelle du DPE s’exprime de A à G, en allant du mieux isolé et performant énergétiquement vers le moins bien.
- Le diagnostic électrique concerne tout bien raccordé au réseau électrique ou disposant d’une installation électrique. Cela concerne donc la quasi-totalité du bâti en France. Son établissement permet d’estimer les éventuels travaux nécessaires à une remise aux normes.
Des diagnostics au cas par cas
En fonction des départements et des zones d’implantation, certains diagnostics immobiliers supplémentaires deviennent obligatoires.
- C’est le cas pour les termites pour tout bien immobilier bâti se situant dans une zone déclarée contaminée. On le sait, ces insectes sont redoutables pour le bois.
- Les mérules, champignons blancs détruisant les charpentes, sont dans le même cas. Il s’agit cependant moins d’un diagnostic que d’une simple information géographique… Attester de leur présence ou absence est en effet mission impossible dans de nombreux cas.
- Logiquement, le diagnostic des installations de gaz ne concerne que les logements qui en sont dotés, qu’il s’agisse de gaz naturel ou d’un autre type de combustible. L’examen des diagnostiqueurs porte sur les raccordements, les tuyauteries, la combustion et la ventilation.
- La vente d’un logement non raccordé au tout-à-l’égout déclenche automatiquement une inspection du SPANC visant à contrôler la fosse septique. En cas de non-conformité de cette dernière, l’acquéreur a un délai imparti pour réaliser une mise aux normes.
Quelle est la durée d’un diagnostic immobilier ?
Chaque diagnostic a sa propre validité :
- Diagnostic termites et ESRIS : 6 mois
- Diagnostic de performance énergétique : 10 ans
- Diagnostics gaz et électricité : 3 ans
- Diagnostic amiante et loi Carrez : illimités
Pour être conformes, tous les diagnostics immobiliers doivent être au nom du vendeur ou du bailleur. Cela est essentiel pour être couvert par la responsabilité civile du diagnostiqueur en cas de litige.
